Übernimmt der Erwerber eines Grundstücks im Kaufvertrag die schuldrechtliche Verpflichtung des Veräußerers zur Einräumung eines lebenslangen, höchstpersönlichen Wohnungsrechts, gehört laut Bundesfinanzhof der kapitalisierte Wert dieses Rechts zur Gegenleistung im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Ein solches Wohnungsrecht stellt keine dauernde Last im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG dar, da es mit dem Tod des Berechtigten erlischt (Az. II R 32/22).
Die Klägerin erwarb mit notariellem Vertrag vom 26.05.2021 zwei Grundstücke zu einem Gesamtkaufpreis von 133.000 Euro, wovon 30.000 Euro auf Inventar entfielen. Eines der Grundstücke war mit einem Zweifamilienhaus bebaut, an dem dem Bruder der Veräußerin bereits 2003 ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht eingeräumt worden war. Zudem war ihm an einem weiteren Grundstück ein Nießbrauch bestellt worden. Die Eintragung der Rechte war bewilligt, jedoch im Zeitpunkt des Kaufvertrags noch nicht vollzogen. Im Kaufvertrag wurden die beantragten Rechte als Belastungen aufgeführt und geregelt, dass sie vom Käufer übernommen würden. Dies sei bei der Kaufpreisbemessung berücksichtigt. Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer fest und bezog neben dem um das Inventar gekürzten Kaufpreis den kapitalisierten Wert des Wohnungsrechts in die Bemessungsgrundlage ein. Das Finanzgericht bestätigte dies. Mit der Revision wandte die Klägerin ein, sie habe lediglich ein tatsächlich wertgemindertes Grundstück zum Marktpreis erworben. Eine zusätzliche Gegenleistung sei nicht erbracht worden. Zudem liege eine dauernde Last vor, die nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG nicht zur Gegenleistung gehöre.
Der Bundesfinanzhof wies die Revision zurück. Maßgeblich sei nach § 8 Abs. 1 i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die Gegenleistung, das heißt alle Leistungen, zu denen sich der Erwerber als Entgelt für die Übereignung verpflichte. Unerheblich sei, wie die Beteiligten die Leistung bezeichnen oder welchen Verkehrswert sie dem Grundstück beimessen. Zwar sei das Wohnungsrecht mangels Eintragung noch nicht dinglich entstanden (§ 873 Abs. 1 BGB), es bestehe jedoch eine schuldrechtliche Verpflichtung der Veräußerin zur Einräumung. Nach der vom Bundesfinanzhof bindend gewürdigten Vertragsauslegung habe die Klägerin diese Verpflichtung zusätzlich zum Kaufpreis übernommen und auf einen lastenfreien Erwerb verzichtet. Kaufpreis und übernommene Verpflichtung bildeten zusammen die Gegenleistung. § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG stehe der Einbeziehung nicht entgegen. Eine dauernde Last liege nur vor, wenn das Grundstück dauerhaft wertmindernd belastet sei. Ein höchstpersönliches, nicht übertragbares und nicht vererbliches Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlösche mit dem Tod des Berechtigten und stelle daher keine dauernde Last dar. Dass die Eintragung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch ausstand, sei unerheblich.
Die Grunderwerbsteuer wurde daher zutreffend unter Einbeziehung des kapitalisierten Wohnungsrechts bemessen; die Revision blieb erfolglos.