Nießbrauchrecht als grunderwerbsteuerliche Gegenleistung

Der Bundesfinanzhof hat die grunderwerbsteuerrechtliche Behandlung von Verpflichtungen zur Nießbrauchbestellung konkretisiert. Entscheidend ist nach Auffassung der Richter nicht die tatsächliche Nutzung oder alte Vereinbarungen, sondern der rechtliche Stand zum Zeitpunkt des Erwerbs. D. h., ein Nießbrauchrecht, welches beim Erwerb eines Erbbaurechts noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, kann teuer werden. Die Richter entschieden, dass ein solches Recht als Gegenleistung gilt und die Grunderwerbsteuer erhöht (Az. II R 5/22).

Im Streitfall hatte die Klägerin ein Erbbaurecht erworben. In einem gesonderten Vertrag hatte sie sich bereits verpflichtet, zugunsten der Grundstückseigentümerin ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen zu lassen – eine Verpflichtung, die zuvor bereits von der Veräußerin eingegangen worden war, aber nicht grundbuchlich umgesetzt wurde. Zum Zeitpunkt des Erwerbs war dieses Nießbrauchrecht also noch nicht im Grundbuch eingetragen. Im Kaufvertrag verpflichtete sich die Klägerin, die Eintragung des Nießbrauchrechts zu veranlassen, was nach dem Erwerb auch erfolgte. Das beklagte Finanzamt rechnete den kapitalisierten Jahreswert dieses Nießbrauchs der Bemessungsgrundlage zur Grunderwerbsteuer hinzu. Die Klägerin hielt dies für rechtswidrig. Der Nießbrauch sei bereits lange vor dem Kaufvertrag vereinbart worden und daher nicht als neue Leistung von ihr zu bewerten.

Nach erfolglosem Einspruchs- und Klageverfahren sah auch der Bundesfinanzhof die Revision der Klägerin als unbegründet an und wies diese zurück. Ein im Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht sei als Gegenleistung für den Verkauf eines Erbbaurechts in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Ein wirksam entstandener Nießbrauch setze neben einer Einigung auch die Eintragung im Grundbuch voraus. Dass der Nießbrauch bereits genutzt wurde, sei unerheblich. Die Pflicht zur Eintragung sei eine eigenständige, vom Erwerber übernommene Verpflichtung. Die Einwände der Klägerin zur Ungleichbehandlung wiesen die Richter ebenfalls zurück.