Lange Zeit war klar, dass eine nach außen auftretende Gemeinschaft (z. B. eine Erbengemeinschaft) als Unternehmer gilt, wenn ihre Tätigkeit darauf ausgerichtet ist, Einnahmen zu erzielen. Dabei spielte es keine Rolle, ob die Gemeinschaft tatsächlich über eine eigenständige Rechtspersönlichkeit verfügte. Doch der Bundesfinanzhof widersprach dieser Auffassung der Finanzverwaltung und begründete dies damit, dass eine Bruchteilsgemeinschaft mangels eigener Rechtspersönlichkeit keine zivilrechtlich wirksamen Verträge abschließen kann. Stattdessen ist dem Bundesfinanzhof zufolge jeder Miteigentümer einzeln ein Unternehmer.
Hätte die Finanzverwaltung diese Auffassung des Bundesfinanzhofs umgesetzt, hätte dies im Alltag zu einem riesigen Chaos geführt. Deshalb hat der Gesetzgeber mit dem Jahressteuergesetz 2022 ab dem 01.01.2023 klar geregelt, dass ein Unternehmen auch bestehen kann, wenn es keine eigene zivilrechtliche Rechtsfähigkeit besitzt. Das BMF-Schreiben vom 09.04.2026 (Az. III C 2 – S 7104/00030/006/041) setzt den gesetzgeberischen Willen in die Verwaltungspraxis um und erläutert die Details.
Entscheidend ist, dass die Gemeinschaft nach außen gemeinsam auftritt, zum Beispiel durch einen gemeinsamen Mietvertrag. In diesem Fall werden die Tätigkeiten der einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft zugerechnet. Das gilt sogar für ausländische Gebilde wie eine British Limited, die sich nun in Deutschland steuerlich registrieren muss, wenn sie hier Umsätze erzielt. Davon ausgenommen sind Umsätze, für die der Leistungsempfänger die Umsatzsteuer nach § 13b Absatz 5 UStG schuldet oder die als Einfuhren nach § 1 Absatz 1 Nummer 4 UStG gelten.
Beim Vorsteuerabzug gibt es nun zwei Wege. Tritt die Gemeinschaft nach außen auf, kann sie als solche auch Vorsteuern bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen geltend machen. Ist die Gemeinschaft als solche selbst nicht unternehmerisch tätig (z. B. eine Ehegattengemeinschaft, bei der nur einer der Ehepartner als Vermieter auftritt), kann ein einzelnes Mitglied die Vorsteuer anteilig geltend machen, sofern es den Gegenstand für sein eigenes Unternehmen nutzt.
Bei Ehegatten oder auch bei Erbengemeinschaften führen unterschiedliche Anteile zu folgender Besonderheit: Besitzen Partner mehrere Immobilien mit unterschiedlichen Anteilen (z. B. Objekt A 50/50 und Objekt B 70/30), können sie als getrennte Unternehmen zu behandeln sein. Nur bei identischen Anteilen und einheitlichem Auftreten werden sie als ein Unternehmen behandelt.
Darüber hinaus stellt das BMF-Schreiben klar, dass bei einer Vermietung des (eigenen) Homeoffices an den Arbeitgeber ein Vorsteuerabzug für die auf das Büro und die Toilette entfallenden Aufwendungen erfolgen darf. Im Gegensatz dazu bleiben Aufwendungen für ein Badezimmer mit Dusche oder Wanne wegen überwiegender privater Nutzung vom Abzug ausgeschlossen.
Die Regeln gelten für alle Umsätze ab dem 1. Januar 2023. Für die Zeit davor besteht Vertrauensschutz: Man darf die neuen Regeln anwenden, muss dabei jedoch konsequent bleiben. Ein Hin- und Herwechseln zwischen der alten BFH-Sichtweise und der neuen Regelung („Rosinenpicken“) ist nicht erlaubt.